[석가머니의 가르침] 청약 당첨 믿고 기다리다가 망합니다.

청약이 과연 좋은 재테크 수단일까.
당첨이라는 '확률'에 내 인생을 걸고, 언제가 될지 모르는 그 당첨을 위해 오랜기간 인플레이션을 온몸으로 감당하는 것이 과연 현명한 선택일까.

곰곰히 생각해보시길.
 

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무주택자 분들이 보통 부동산에 관심을 가지기 시작하면 제일 먼저 알아보시는게 바로 청약이예요.
왜냐하면 대한민국 국민이라면 누구나 청약통장 하나쯤은 가지고 있거든요.
 
지금까지 부동산에 관심을 끊고 살아왔어도 청약 자격 1순위다 2순위다 이런건 들어보셨을거예요.
그리고 확인해보니까 나도 청약 1순위하면 뭔가 청약이 될 것 같은 마음이 막 생기는거예요. 여기서부터 꼬이는겁니다.
 
2019년 기준으로 청약통장 가입자수는 2500만명 정도 됩니다.
그 중 1순위인 사람이 1,375만명이고, 거기서 서울에 거주하는 1순위 통장 수는 370만개가 넘어요.
그러니까 쉽게 얘기해서 1순위는 누구나 될 수 있는건데 1순위라는 명칭 때문에 내가 진짜로 청약이 될지도 모른다는 착각에 빠지는거예요.
 
그러면 이제 부동산에 가지게되면 먼저 해야 하는게 내가 1순위인거 확인하고 나서 좋아할게 아니라, 인터넷 검색창에 청약 1순위가 대한민국에 몇 명인지만 찾아보면 청약이 왜 되기 힘든지 대충 통밥이 굴러갈텐데요.
 
또 1순위라고 하니까 여기서 한번 더 나아가서 내 청약 점수가 얼만지 계산을 한번 해보고 설렌단 말이예요.
사실 점수 계산을 해본 후에 30점, 40점 이러면 가볍게 포기하시면 되는데, 여기서 애매한 점수 때문에 미련을 버리지 못하시는 분들 많이 봤습니다.
왜 미련을 버리지 못하냐면 청약통장 점수 계산법 때문에 그래요.
 
 

 
청약점수는 크게 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 청약통장 가입기간 17점으로 구성됩니다.
총 만점이 84점입니다.
 

무주택 기간

점수를 계산하려면 첫번째로 무주택으로 지낸 기간을 계산해야해요.
무주택 기간의 경우 결혼을 언제 했느냐, 집을 가지고 있던 적이 있느냐가지고 계산을 하는뎅.
먼저 결혼을 만 30세 이전에 하신 분들은 혼인 신고 시점부터, 아니신 분들은 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간을 계산합니다.
쉽게 계산하면 30세 이전에 결혼하신 분은 자기 나이에서 결혼한 나이를 빼면 되고, 30세 이후에 결혼하신 분들은 자기 나이에서 30을 빼면 무주택 기간이 됩니다.
 
무주택 부분에서 만점을 받으시려면 15년간 무주택이어야해요.
 
지금같이 신축이 인기있을 때 무주택 기간은 만점이 아니면 어렵습니다.
 
그러니까 무주택 기간 만점을 받으려면 30세 이후에 결혼하신 분의 경우 만 45세까지 주택을 소유하지 않고 기다려야 합니다.
 
 

부양가족

그러면 무주택 기간 만점을 받으면 청약이 가능하냐 그게 또 아닙니다.
부양가족 1인당 5점의 점수가 인정됩니다.
가족을 7명을 부양해야 만점입니다.
그러면 7명을 어떻게 만드냐, 부양 가족 수는 주민등록표 상에 등재되어 있는 세대원을 기준으로 합니다.
 
부양가족은 본인과 배우자의 직계존속과 직계비속을 포함하는데요.
쉽게 설명하자면, 직계존속은 부모와 조부모이고 직계비속은 자녀와 손자녀입니다.
 
그러면 누구 시아버지, 시어머니, 장인어른, 장모님, 자녀 끌어다가 만점 채울 수 있는거 아니냐 하실텐데. 이게 또 조건이 빡빡해요.
 
먼저 청약 신청자가 세대주여야하고, 입주자 모집 공고일로부터 주민등록등본에 3년이상 등재가 되어 있어야 해요.
그리고 부양가족은 모두 무주택자여야합니다.
 
그래서 현실적으로 사람들이 7명을 다 채우는 경우는 드물다고 보시면 되구요.
사람마다 다르지만 청약을 예전부터 노리고 있는 사람이 아닌 이상 두 명 아니면 세 명 정도, 많으면 네 명 정도 채운다고 보시면 됩니다.
 
 

청약통장 가입기간

부양가족 점수를 더하고 나면 이제 청약통장 가입기간이 있습니다.
처음 6개월 2점 이후 1년에 1점씩 더해져서 15년이 지나면 17점 만점입니다.
청약통장이야 17세부터 가입할 수 있기 때문에 일찍 준비만 하면 누구나 만점을 받을 수 있다고 봅니다.
 
 
여기까지 대충 보면 아마 뭐가 청약 당첨에 결정적인 차이를 불러오는지가 보이실 겁니다.
84점 만점의 청약에 당첨되려면 청약 통장 가입 기간은 기본으로 깔고 가고, 
여기에 더해 무주택 기간이 길어야하고, 부양 가족은 많아야 된다는 겁니다.
 
그럼 대충 40대 초반정도 되신 분들이 부양가족 있고 하시면 대충 50점 정도 나오실거에요.
그러면 집을 사지 않고 기다린 10년이 아까워서 몇 년 더 참아보자는 식으로 더 기다리시기 때문에 또다시 무주택으로 시간을 보내게 되는 겁니다.
 
30대들은 무주택 기간이 절대적으로 부족하기 때문에 인기 있는 투기과열지구 분양 시장에서는 자동으로 청약 탈락이라고 보시면 됩니다.
 
사실 과거에는 청약을 40%는 가점으로, 60%는 추첨으로 뽑아서 그래도 30대들이 기다려 볼만 했는데요.
 
이제 가점제 비중이 높아지면서 점수가 얼마 안 되는 사람들은 답이 없어졌어요.
 
그리고 분양가 상한제까지 발표되면서 앞으로 청약 당첨 커트라인은 더 올라갈 것으로 보입니다.
왜 그러냐면 이제 분양가상한제 같은 정책이 실시되면 청약 당첨이 곧 로또가 되거든요.
사람들이 반대로 생각하는게 분양가 상한제를 실시하면 싸게 분양을 하니까 싸게 분양하는 집이 내 집이 될 수 있다고 착각을 하는데요.
그런 착각 때문에 인근 지역의 전세를 더 돌면서 버티는 수요가 점점 늘어나게됩니다.
공급할 수 있는 집은 한정되어 있는데 노리는사람들이 늘어난다는 얘기는 당첨이 힘들어진다는 얘기입니다.
거기다 너도나도 전세로 버티겠다고 하니 전세가격이 오르고 있구요.
그래서 가점이 높은 사람들은 더욱 청약에 목숨을 걸고 달려들거고 반대로 아파트 공급 물량은 줄어드는 상황이 올 것이기 때문에 가점 커트라인이 점점 높아질거예요.
 
그래서 냉정하게 얘기해서 50점 아래시면 과감하게 청약은 포기하는게 정신건강에 좋다고 봐요.
 
제가 분양가 상한제 계획 나오기 전에만 해도 50점이면 청약이냐 매매냐를 조금 고민해보라고 했어요.
그런데 이제 50점으로는 여러분이 원하는 서울 지역에 청약 당첨이 불가능합니다.
최근 서울 분양권 당첨 점수를 보시면 이런 상황에서 청약 한번 되자고 기다리는게 얼마나 비현실적인 일인지 아마 잘 알고 계실겁니다.
 
여기에 청약 점수를 잘못계산해서 취소된 물량을 분양하는 일종의 로또선발전이었던 줍줍도 이제 막혀가고 있기 때문에 청약을 통해 갈지 말지를 고민해봐야 합니다.
 
제가 지금 이 시점에서 세상에서 제일 안타깝게 생각하는 분들이 청약 50점대인 분들이예요.
분양가 상한제 실시 이전에는 청약 50점대 분들도 해볼만했어요.
근데 이제 분양시장에 불이 붙으면서 청약 50점대 초반으로는 경기도도 괜찮은 곳 비비고 들어가기가 쉽지 않아졌어요.
청약 50점대 분들은 경기도도 간당 간당한게 현실이예요.
 

냉장하게 얘기해서 1순위 1375나명 중에 5만명에서 10만명 가량 당첨되고 나머지 청약 당첨 못된 분들은 그냥 낙동강 오리알 되는 겁니다.거기다 집을 사면 무주택 기간이 리셋되기 때문에 강제로 무주택 생활을 지속해야 하는 상황이 이어지거든요.

 

그래서 청약만 기다리는게 여러분의 삶에 절대로 큰 도움이 안됩니다.지금부터 몇 년간 열심히 존버해서 무주택 점수 채웠다 쳐봅시다.근데 그때가 되면 사람들의 점수도 같이 올라가서 경쟁률이 올라가고, 경쟁률이 높아져서 당첨이 안되면 어떻게 되는걸까요?그대로 나이 50대 무주택자 되는겁니다.

 
 

처음에 등기치는 맛에 대해서 알아야 합니다.처음에 등기치면서 급지를 하나하나 업그레이드해가고, 중간 중간 갭투자로 투자금액의 몇 배씩 뽑아먹는 그 맛을 알아야 합니다. 

 

여러분 인생 짧습니다. 첫 등기를 언제 올리느냐가 여러분 인생 전체를 좌우합니다.