남양주 별내신도시 아파트경매 별내아이파크 45평

 

오늘 분석할 물건은

사건번호 2022타경76436, 남양주지원

물건입니다.

​

그럼 순서대로 살펴보겠습니다.​

​

물건 기본정보

물건 종별은 '아파트'

남양주시 별내신도시에 소재하는 별내아이파크 1차아파트입니다.

​

대지면적은 23.7평이고,

건물면적은 전용면적 37.7평, 분양면적 45평의

대형평수로서 토지 및 건물을 일괄매각합니다.

​

감정가는 9억원인데 현재 1회 유찰되어

최저매각가격은 6억3천만원부터 시작합니다.​

​

해당호실의 공시가격은 22년기준 7억 3,800만원입니다.

이를 통해 연간 재산세(+지방교육세+도시지역분) 납부 예상액은 약 110만원만원이며,

1주택자인 경우 기준가격 12억원 미만이므로 종부세는 없을 것으로 예측됩니다.

(다주택자의 경우는 납부 가능)​

​

회차 및 매각기일

8월8일에 신건 입찰을 했느나 유찰되었고,

9월12일에 2차 입찰이 진행될 예정입니다.​

​

토지 및 건물 현황

건물 구조는 21층 중 19층에 위치하며,

방3, 가족실 1, 거실, 주방겸 식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니까지 완비되어 있습니다.

​

사용승인일은 2012년 1월 27일로서, ​

준공한지 10년쯤 된 준신축급 아파트입니다.​​

​

(참고) 발코니 확장 시 평면도

1606동 건물 전경

아파트 정문

 

물건 위치 지도

 

호별 배치도

 

​

등기부등본 권리분석

말소 기준권리는 을구 3번, 2015년 5월 27일에 설정된 신한은행 근저당권이며,

그 이후 설정된 권리들은 낙찰과 동시에 전부 소멸되는 깨끗한 물건입니다.

​

다만, 7월25일 기준 미납관리비가 약 330만원 정도로 조사되었는데 낙찰 후 일부 금액을 납부하여야 할 가능성도 있습니다.

​

임차인 현황 및 대항력 분석

현재 채무자 겸 소유자가 거주하고 있으며 별다른 임대차 관계는 구성되어 있지 않습니다.

따라서 낙찰 후 현 거주자는 인도명령 대상으로서 명도도 수월할 것으로 예상됩니다.​

​

실거래가 및 시세 분석

해당 물건은 21년~22년에는 10억원대 거래가 되었고, 23년초에는 약 8억까지 떨어졌었네요.

하지만 최근 다시 부동산가격이 상승하면서 9억원대를 회복한 모습입니다.​

​

호가는 8억 5,000만원부터 11억 5,000만원까지 넓게 분포되어 있습니다.​

​

주변 인프라 분석

반경 650m 안에 4호선 별내별가람역, 별가람 고등학교, 별가람 중학교 등이 위치하여 거주 환경은 양호한 편입니다.

다만, 초등학교가 다소 먼 부분은 아쉽네요.​

​

광역교통으로는 수도권제1순환고속도로 별내IC가 바로 인접해있습니다.

또한 다소 거리가 있지만 GTX-B노선 별내역 신설될 예정으로 해당물건지에서 GTX역까지 버스노선이 신설된다면 GTX도 이용할 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

출구전략 분석

남양주 별내신도시는 지속적으로 가격이 상승하고 있는 지역이고,

해당 물건은 2022년에는 10억원대에도 거래되었던 아파트인 만큼 최근 거래추이를 볼 때 무난하게 10억원 이상은 노려볼 수 있지 않을까 조심스럽게 예측해봅니다.​

​

총평

남양주 별내신도시에 위치한 신축급 아파트로서 최근 실거래가와 현재 형성되어 있는 호가를 고려하여 적절한 입찰가격 산정이 필요해 보입니다.

​

호가, 실거래가 및 최근 인근지역 평균 매각가율이 약 74%수준임을 고려할 때,

​

예상 낙찰가격은 7억9천만원 으로 예상해봅니다.