평택 빌라경매 고덕신도시 인근 서정동 빌라 12평

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이번에 분석할 물건은 사건번호 2022타경 3682, 평택지원 5계에서 진행하는 빌라경매 물건입니다.

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분석하기에 앞서...

대한민국 노동시장 3대 블랙홀을 아시나요?

다들 한 번 쯤은 들어봤을거라 생각합니다.

1. 평택 삼성전자 건설현장 - 전국 자격증 있는 노동력은 여기로 다 빨려들어감.
2. 배민 라이더 - 자격증은 없는데 운전면허 있는 사람들은 여기로 다 빨려들어감.
3. 쿠팡 물류센터 - 자격증도 면허증도 없는 사람들은 다 여기로 빨려들어감

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그 중 가장 강력하고 고연봉 노동자들이 몰리는 곳이 바로 삼성전자 건설현장입니다. 거제, 울산의 조선소 노동자들까지도 평택으로 몰린다고 하니, 정말로 노동시장의 블랙홀이라 불릴 만 합니다.

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오늘 분석할 물건이 바로 평택 삼성전자 건설현장 인근에 있는 물건입니다. 왜 이 물건을 선정했는지 감이 오시나요?

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그럼 천천히 살펴보겠습니다.

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평택이 왜 중요한데?

평택은 최근 인구가 가파르게 증가하고 있는 대표적인 도시 중 하나입니다.

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요즘 우리나라는 소위 인구절벽 시대라 불리며 낮은 합계출산율과 수도권 쏠림현상 때문에 지방소멸이 사회 문제로 대두되고 있는데요. 평택은 그러한 인구 찬바람이 완전히 빗겨간 모양새입니다.

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평택은 크게 3가지 생활권으로 구분되어 있습니다.

1. 삼성전자로 대표되는 고덕신도시가 위치한 북부지역
2. 평택시청이 위치해있는 구시가지 지역과 캠프 험프리스가 위치한 남부지역
3. 서해안고속도로가 지나고 평택항이 위치한 서부지역

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북부지역은 삼선전자가 세계 최대규모의 반도체 공장을 짓고 있어서 일자리가 매우 풍부합니다.

총 6개 공장을 지을 계획인데 현재까지 2개 공장이 완공 되었고, 3번과 4번 공장은 한창 건설이 진행 중입니다.

그러니 앞으로 일자리는 더더욱 늘어나겠죠.

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또한 용산 미군기지가 이전해오면서 세계 최대규모의 해외 미군기지인 캠프 험프리스 기지가 자리잡았고, 미군기지 주변으로 개발과 도시정비가 한창 진행되고 있습니다.

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마지막으로 공유수면을 매립하여 확장 중인 평택항 및 배후지 또한 서해안고속도로, 서해선 개통과 함께 개발이 활발히 진행되고 있습니다.

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이렇듯 굵직한 개발을 바탕으로 일자리가 풍부하게 늘어나고 있는 평택 인구는 거의 60만에 육박하고 있습니다. 중장기적으로는 100만까지도 바라볼 수 있지 않을까 하는 전망을 해봅니다.

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오늘 분석할 물건은 바로 삼성전자 평택캠퍼스 인근의 빌라 입니다.

서울 수도권도 아니고 아파트도 아닌데 왜 이 물건에 관심을 갖게 되었을까요?

아파트에 비해 시세도 불분명하고 환금성도 떨어지는데 말이죠.

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그 이유가 궁금하시다면 끝까지 읽어주세요.

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물건 기본정보

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물건 종류는 '다세대주택'입니다. 흔히 '빌라'라고 부르는 물건이죠.

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대지면적은 약 8평, 건물면적은 약 12평입니다.

토지 및 건물을 일괄매각하는 물건입니다.

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감정가는 6,000만원이며, 공시가격은 3,100만원입니다.

공시가격이 1억원 미만이므로 다주택자가 취득하더라도 취득세는 1.1%만 부담하면 되겠습니다.

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회차 및 매각기일

 

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8월 28일에 신건 입찰하였으나 유찰되었습니다.

10월 23일에 2회차 입찰을 진행하며, 최저가격은 4,200만원입니다.

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토지 및 건물 현황

해당 물건은 반지하층입니다. 왜 이렇게 감정가격이 저렴한지 이유를 아시겠나요?

내부 구조는 방2, 주방, 거실, 욕실겸 화장실, 발코니로 구성되어 있습니다.

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사용승인일은 1995년 1월 4일로서, 준공한지 28년 된 구축 빌라입니다.

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아래 사진을 보시면, 건물이 얼마나 노후되었는지를 확인할 수 있습니다.​​

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실내구조도

건물전경(붉은 원)

현관

주변 지도

호실 배치

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권리분석

 

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말소기준권리는 을구 6번, 2016년 6월 24일에 설정된 수협은행 근저당권입니다.

그 외 권리관계 낙찰과 동시에 소멸하는 깨끗한 물건입니다.

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임차인 현황 및 대항력 분석

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현재 허ㅇㅇ씨가 임차인으로 등재되어 있습니다.

보증금을 살펴보니 주택임대차보호법에 의한 소액임차인에 해당되고, 배당종기 기한 내에 배당요구도 하였으니 임차인은 최우선변제 대상에 해당합니다.

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말소기준권리는 2016년 6월 24일의 근저당권이고, 임차인의 전입일은 2021년 12월 1일입니다.

따라서 임차인은 대항력이 없으며 낙찰 후 인도명령 대상입니다.

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또한 현재 전입세대를 열람해보면 거주자는 없는 것으로 나와있습니다.

즉, 현 임차인은 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기를 설정하고(등기부등본 을구 7번) 현재 다른곳에서 거주하고 있는 것으로 추정됩니다.

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따라서 임차인의 권리관계는 1,700만원의 보증금만 받으면 되는 상황이므로 낙찰 후 명도는 아주 수월할 것으로 예상됩니다.

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입지 분석

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물건지는 평택시 서정동에 위치하고 있습니다.

해당 지역은 넓은 평지에 있는 빌라촌으로 이른바 '점촌'이라고 불리는 지역입니다.

오랜 빌라촌 지역이라 동네는 낙후되어 있어서 직접 거주하기에는 부적합할 수도 있습니다. 수도권 통근이 가능한 위치도 아니지요.​​

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삼성전자 공장의 규모는 고덕신도시와 거의 비슷한 규모임을 알 수 있습니다.

실제로 고덕 국제신도시 지역을 임장다녀보신분들은 아실거예요. 엄청난 규모의 공사차량과 공사인부들의 행렬을.

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이러한 건설 노동자들은 고덕 국제신도시에 거주하기보다는 서정리역 인근 빌라와 원룸에 거주하며 통근버스로 건설현장에 출퇴근 하고 있습니다.

따라서 우리 물건지는 낙찰 후 실거주하기보다는 삼성전자 건설노동자를 대상으로 월세를 받기에 적합한 물건이라고 할 수 있겠습니다.

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시세분석

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물건지 인근의 반지하 2룸 매매 시세는

9,800만원 ~ 1억원 수준으로 형성되어 있습니다.

다만 빌라는 시세를 추측하기 어렵기 때문에 반드시 인근 부동산을 통해 시세를 확인해야 합니다.​​

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물건지 인근 2룸 월세 시세는

보증금300만원/월50만원 ~ 보증금500만원/월60만원 정도로 형성되어 있습니다.

삼성전자 건설노동자가 직접 임차하거나, 협력업체에서 기숙사로 사용하는 경우가 많습니다.

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출구전략 및 총평

해당 물건은 실거주보다는 낙찰 후 월세를 받기에 적합한 물건입니다.

그렇다면 월세 투자 수익률은 어떻게 될까요?

[취득]

낙찰가 = 감정가 = 6,000만원

대출액 = LTV 70% = 4,200만원(금리 연 6%)

취득세, 법무비, 수리비, 중개료 등 각종비용 = 300만원

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[임대] 임차인 보증금 300만원, 월세 50만원

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▷ 연 수익률 : 26%

(낙찰 후 수리 정도에 따라 수익률은 달라질 수 있음)

월세 투자 수익률이 어림잡아 연 26%나 되는 것을 확인할 수 있습니다.

이렇게 매력적인 물건이 1회차에 낙찰되지 않았다니 더욱 놀랍습니다.

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아울러 물건지 지역은 현재 재개발이 추진되는 지역입니다.

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본 물건은 재개발 C구역에 위치해 있습니다.

그림에서 확인할 수 있듯 지역의 노후도는 충족한 모습입니다. 노후도가 가장 심각한 B구역이 가장 진행속도가 빠르며 그 다음 C구역과 A구역도 열심히 재개발 추진하고 있습니다.

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주의할 점은 재개발은 아직 확정단계가 아니며 해당구역 소유자들끼리 물밑에서 이야기 되는 단계이며 언제 어떻게 계획이 틀어질지는 아무도 알 수 없습니다.

그러니 반드시 현장임장을 통해 가장 정확한 정보를 확인하시기 바랍니다.​​

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경매는 현장임장이 가장 중요합니다.

아무리 온라인으로 시세와 물건상태를 확인했다 하더라도 현장에서만 얻을 수 있는 정보가 더 중요할 때가 많습니다.

제 경험에 비추어 볼때도 온라인 상으로는 그럴듯해 보였는데 실제 임장했을때 그렇지 못한 경우도 많았습니다. 그러니 반드시 현장에 방문하여 투자여부를 결정하시기 바랍니다.